금리가 내려가면 갈아탈지 말지를 계산기 앞에서 한참 따져보게 됩니다. 아라레도 주택담보대출 조건을 비교하다가 중도상환수수료가 얼마 나오는지부터 막혔습니다. 은행 상담 창구에서는 "대략 몇백만 원"이라는 말만 돌아오고, 정작 그 숫자가 어떻게 나온 건지는 설명이 없었습니다.
계산식 자체는 세 칸짜리입니다. 전국은행연합회 소비자포털에 공식이 그대로 적혀 있고, 채워 넣을 값도 약정서에 다 있습니다.
그런데 이 셋 중 하나를 잘못 잡으면 결과가 두 배씩 벌어집니다.
목차
1. 중도상환수수료가 반값이 된 자리
2025년 1월 13일부터 은행이 새로 내주는 대출에는 실제로 든 비용 범위에서만 중도상환수수료를 매길 수 있습니다. 은행이 그동안 얼마를 받아왔든, 이제는 자금운용에 생긴 기회비용과 대출을 취급하며 든 행정·모집비용, 그 둘로만 산정합니다.
숫자가 꽤 크게 움직였습니다. 5대 시중은행 평균으로 고정금리 주택담보대출 수수료율이 1.4%에서 0.65%로 내려왔고, 은행권 전체로 보면 1.43%에서 0.56%가 됐습니다. 변동금리 신용대출은 0.83%에서 0.11%까지 떨어졌습니다.
저축은행은 폭이 작습니다. 고정금리 주택담보대출이 1.64%에서 1.24%로 내려오는 데 그쳤습니다.
2026년 1월 1일부터는 저축은행과 신용협동조합 같은 상호금융권도 은행과 같은 기준을 씁니다. 실비용만 반영하도록 바뀌었습니다.
내 대출에는 적용되지 않을 수 있습니다
인하된 요율은 그날 이후 새로 약정한 대출에만 붙습니다. 이미 실행된 대출은 약정서에 적힌 옛 요율이 만기까지 그대로 따라갑니다. 지금 갚으려는 대출이 언제 실행됐는지부터 보는 이유가 이것입니다.
2. 계산식은 세 칸이면 끝난다
전국은행연합회 소비자포털에 공식이 그대로 공시돼 있습니다.
중도상환수수료 = 중도상환금액 × 중도상환수수료율 × (대출잔여일수 ÷ 대출기간)
채울 칸이 셋입니다. 갚을 원금, 약정서에 적힌 수수료율, 그리고 남은 날짜 비율. 앞의 둘은 찾아 적으면 되고, 헷갈리는 건 세 번째뿐입니다.
- 갚을 원금을 적습니다. 전액 상환이면 남은 원금 전부, 일부만 갚으면 그 금액입니다
- 약정서나 인터넷뱅킹 대출 상세에서 중도상환수수료율을 찾습니다
- 대출 실행일부터 오늘까지 며칠이 지났는지 셉니다
- 수수료 적용기간(대개 3년, 1,095일)에서 그 날수를 빼면 대출잔여일수입니다
여기서 «대출기간»이 만기까지의 30년이라고 생각하기 쉬운데, 은행연합회 공시에는 다르게 적혀 있습니다. 수수료 적용기간이 대출기간보다 짧으면 적용기간을 대출기간으로 본다고 돼 있습니다.
30년 만기 주택담보대출이라도 수수료를 3년만 매긴다면, 계산에 들어가는 대출기간은 1,095일입니다. 10,950일이 아닙니다. 이 한 칸을 만기로 잡으면 수수료가 10분의 1로 나와서 "생각보다 적네" 하고 넘어가게 됩니다.
3. 3억을 갈아타면 시점마다 얼마가 나오나
3억 원을 한꺼번에 갚는다고 두고, 수수료율 0.65%에 적용기간 3년을 넣어 돌려보면 이렇게 나옵니다.
(차트 — 직접 생성됨)
반년만 더 버티면 금액이 뚝뚝 떨어집니다. 1년째와 2년째 사이가 65만 원 차이고, 2년째를 넘기면 남은 1년 동안 65만 원이 0원을 향해 줄어듭니다.
어디서 빌렸느냐도 그대로 금액에 나타납니다. 저축은행은 인하 뒤에도 고정금리 주택담보대출 평균이 1.24%라, 같은 3억을 1년째에 갚으면 약 248만 원이 됩니다. 은행에서 빌렸을 때의 두 배에 가깝습니다.
표의 숫자가 딱 떨어지지 않는 칸은 날짜 때문입니다. 6개월이나 1년 6개월처럼 달 단위로 끊으면 잔여일수가 913일, 548일처럼 나와서 만 원 단위가 붙습니다. 정확한 금액은 상환일을 정한 뒤 은행에서 확인받는 편이 확실합니다.
같은 3억을 1년째에 갚더라도 요율이 옛날 1.4%였다면 280만 원이 나옵니다. 지금 0.65%면 130만 원입니다. 약정일 하나로 150만 원이 갈립니다.
4. 수수료를 안 내는 자리
수수료가 아예 붙지 않는 구간이 있습니다. 갈아타기를 미룰지 말지 정할 때 이 자리부터 봅니다.
✓ 대출 실행일부터 3년이 지났을 때
✓ 연간 일부상환 한도 안에서 갚을 때
✓ 수수료가 붙지 않는 정책 대출 상품일 때
✕ 3년 안에 전액을 갚는 경우
네 번째 줄은 면제가 아니라 반대쪽입니다. 3년 안에 남은 원금을 한꺼번에 정리하면 수수료가 그대로 붙습니다. 갈아타기가 대부분 이 자리에 들어갑니다.
첫 번째가 가장 확실합니다. 금융당국은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지하고, 소비자가 대출일부터 3년 안에 갚는 경우에만 예외로 부과할 수 있게 해뒀습니다. 3년을 넘기면 계산할 것도 없이 0원입니다.
두 번째는 조금씩 나눠 갚을 때 쓰는 길입니다. 부동산담보대출은 매년 최초 대출금액의 일정 비율까지 수수료 없이 갚을 수 있게 해둔 상품이 많습니다. 다만 그 비율이 상품마다 다릅니다. 10%인 곳도 있고 30%인 곳도 있어서, 약정서에 적힌 비율을 직접 봐야 합니다.
세 번째는 상품 자체에 수수료 조항이 없는 경우입니다. 버팀목 전세자금대출처럼 정책 대출 중에 그런 상품이 있습니다. 이것도 상품별로 갈리니 대출 안내문에서 확인합니다.
5. 일부만 갚으면 얼마나 줄어드나
전액을 갚는 것만 상환이 아닙니다. 계산식의 첫 칸이 중도상환금액이라, 갚는 원금이 줄면 수수료도 그 비율만큼 그대로 줄어듭니다.
3억 대출을 1년째에 손대는 경우로 보면 이렇게 갈립니다. 요율 0.65%와 잔여일수 730일은 그대로 두고 앞 칸만 바꾼 값입니다.
여기에 앞에서 본 연간 일부상환 한도를 겹치면 계산이 한 번 더 바뀝니다. 최초 대출금액의 10%까지 수수료 없이 갚을 수 있는 상품이라면, 3억 대출에서 3,000만 원은 수수료 칸에 아예 들어가지 않습니다.
그래서 1억을 갚더라도 실제로 수수료가 붙는 건 한도를 넘는 7,000만 원뿐입니다. 43만 원이 30만 원으로 내려갑니다. 같은 1억을 두 해에 나눠 갚으면 한도를 두 번 쓰게 되어 더 줄어듭니다.
다만 이 방식은 갈아타기에는 안 맞습니다. 다른 은행으로 옮기려면 남은 원금을 한꺼번에 정리해야 하니, 나눠 갚기는 대출을 그대로 두고 원금만 줄여갈 때 쓰는 길입니다.
한도 비율은 상품마다 다르고, 최초 대출금액을 기준으로 삼는지 그때그때 남은 잔액을 기준으로 삼는지도 갈립니다. 약정서에서 그 두 가지를 확인한 뒤에 갚을 금액을 정합니다.
6. 여기서 계산이 제일 많이 어긋난다
수수료율은 갚는 날이 아니라 빌린 날 기준으로 굳습니다. 대출 신규일에 적용된 요율이 만기까지 따라다닙니다.
그래서 "요율이 반으로 내려갔다"는 기사를 보고 지금 내 대출에 0.65%를 넣어 계산하면 실제 청구액과 맞지 않습니다. 2024년에 실행한 대출이라면 그때 약정서에 적힌 1.4%대 요율이 그대로 살아 있습니다.
3억 기준으로 1년째에 갚으면 130만 원과 280만 원의 차이입니다. 계산을 잘못한 게 아니라 요율 칸을 잘못 채운 것입니다.
내 요율은 약정서에 있습니다. 약정서를 못 찾겠으면 은행마다 공시된 값을 전국은행연합회 소비자포털에서 비교해 볼 수 있습니다. 금리/수수료 → 은행수수료 비교 → 대출수수료로 들어가면 «대출관련 중도상환수수료율» 항목이 있고, 은행과 기준 연도를 골라 검색하는 화면이 나옵니다.
다만 공시는 참고용입니다. 은행연합회도 상품별 조건이 수시로 바뀌어 공시가 늦을 수 있으니 정확한 값은 해당 은행에 문의하라고 안내하고 있습니다. 실제 청구액은 내 약정서가 기준입니다.
7. 갈아타기 전에 볼 네 가지
수수료 금액만 보고 정하면 절반만 본 것입니다. 갈아타서 아끼는 이자가 그보다 크면 내는 게 이득이고, 작으면 기다리는 게 이득입니다. 순서는 이렇습니다.
- 대출 실행일 — 2025년 1월 13일 전후로 요율 자체가 다릅니다
- 약정서의 수수료율 — 기사에 나온 평균값이 아니라 내 숫자를 씁니다
- 오늘이 며칠째인지 — 잔여일수가 줄수록 수수료가 줄어듭니다
- 아낄 이자와의 차이 — 금리 차이 × 남은 원금 × 남은 기간으로 대강 잡아봅니다
3억에 금리를 0.5%p 낮춘다면 1년에 150만 원 정도를 아낍니다. 1년째에 갈아타서 수수료 130만 원을 낸다면 1년이 채 안 돼 본전이 돌아옵니다. 0.2%p 차이라면 1년에 60만 원이라 2년 넘게 걸립니다.
남은 기간이 짧거나 곧 팔 집이라면 그 시간을 못 채웁니다. 반대로 대출이 3년째를 눈앞에 두고 있다면, 몇 달만 기다렸다 갈아타는 쪽이 수수료를 통째로 없앱니다.
자주 묻는 질문
오늘 챙길 건 이것
계산기를 두드리기 전에 약정서부터 펴서 대출 실행일과 수수료율 두 줄을 찾아 적어두면 됩니다. 이 둘만 있으면 나머지는 날짜 계산이라 몇 분이면 끝납니다.
그리고 실행일에 3년을 더한 날짜를 달력에 찍어둡니다. 그 전에 갈아탈지, 그날을 기다릴지가 결국 이 글의 답입니다.
3억이 걸린 계산이 세 칸짜리 식에서 갈린다는 게, 알고 나면 조금 허무합니다.
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