입주 지정기간 안내문이 도착하면 분양 계약자의 달력이 갑자기 빡빡해집니다. 중도금 집단대출을 잔금대출로 넘길지, 다른 은행에서 주택담보대출을 새로 받을지 정해야 하고, 상담 창구에서는 "고정으로 하시겠어요, 변동으로 하시겠어요?"라는 질문이 곧바로 나와요. 주택담보대출 금리는 한 번 정하면 길게는 수십 년 이자에 따라붙는데, 그 질문에 답할 시간은 보통 몇 주뿐입니다.
아라레가 은행별 금리 공시와 상품설명서를 나란히 놓고 볼 때 가장 헷갈렸던 건 숫자 자체보다 그 숫자가 어떻게 만들어졌는지였어요. 겉으로는 같은 4%대여도 기준이 되는 금리가 무엇인지, 우대금리가 몇 개 빠져 있는지에 따라 몇 달 뒤 이자가 달라집니다. 이 글은 금리가 오를지 내릴지를 맞히는 글이 아니에요. 잔금 때 금리 유형을 고르기 위해 뜯어봐야 할 숫자를 금액이 붙는 순서대로 따라갑니다.
이 글에서 다루는 것
1. 주택담보대출 금리는 세 숫자를 더하고 빼서 나온다
은행 창구에서 받는 금리 안내는 보통 한 줄이지만, 그 안에는 세 개의 숫자가 들어 있어요. 기본 골격은 아래와 같습니다.
대출금리 = 기준금리 + 가산금리 − 우대금리
기준금리는 은행이 대출금리를 계산할 때 출발점으로 삼는 시장 지표입니다. 변동형이면 코픽스, 혼합형·주기형이면 금융채 금리가 흔히 쓰여요. 여기서 많이 헷갈리는 게 한국은행 기준금리와 이름이 같다는 점이에요. 한국은행 기준금리가 시장 금리 전반에 영향을 주기는 하지만, 약정서에 적히는 "기준금리"는 대개 코픽스나 금융채 같은 대출용 지표금리를 가리킵니다.
가산금리는 은행이 그 기준금리 위에 얹는 몫이에요. 돈을 떼일 위험, 업무에 드는 비용, 은행이 남기려는 이익 같은 것이 여기에 들어갑니다. 같은 날 같은 기준금리를 쓰더라도 은행마다 대출금리가 다른 건 대부분 이 칸 때문이에요.
우대금리는 조건을 채우면 깎아주는 몫입니다. 급여이체나 카드 사용 같은 거래 실적을 요구하는 경우가 많고, 조건을 유지하지 못하면 도로 빠질 수 있어요.
약정 뒤 시장을 따라 움직이는 칸은 기준금리다.
가산금리와 우대금리는 약정할 때 정해지고, 상품에 따라 일정 기간마다 다시 매겨지기도 합니다. 그래서 두 은행의 금리를 비교할 때 최종 숫자만 보면 부족해요. 상담을 받을 때는 기준금리 종류, 가산금리, 우대금리 항목을 칸별로 나눠서 받아 두면 나중에 비교가 훨씬 쉬워집니다.
2. 코픽스와 금융채, 주담대 기준금리는 어디서 오나
코픽스(COFIX)는 국내 8개 은행이 예금·적금·은행채 같은 방식으로 조달한 자금의 금리를 가중평균한 지표예요. 전국은행연합회가 매달 15일 무렵 공시하고, 은행들은 이 숫자를 받아 변동형 주택담보대출의 기준금리를 조정합니다. 공시가 나온 다음 날부터 새로 나가는 대출이나 금리 변동 주기가 돌아온 기존 대출에 바뀐 숫자가 반영되는 식이에요.
코픽스는 한 종류가 아닙니다. 신규취급액 기준, 잔액 기준, 신잔액 기준 세 가지가 함께 공시돼요. 신규취급액 기준은 그달에 새로 조달한 돈만 보기 때문에 시장 금리 변화가 빨리 들어옵니다. 잔액 기준과 신잔액 기준은 은행이 이미 쌓아 둔 조달 자금 전체를 보기 때문에 천천히 움직이고요. 신잔액 기준은 잔액 기준에서 포함하는 조달 상품 범위를 넓힌 지표라, 공시를 보면 세 숫자의 수준이 서로 다르게 나옵니다.
변동형 대출을 고를 때 어느 코픽스에 연동할지 선택지가 주어지기도 해요. 시장 금리가 내려가는 구간이면 신규취급액 기준이 먼저 따라 내려가고, 오르는 구간이면 먼저 올라갑니다. 어느 쪽이 유리할지는 앞으로의 금리 흐름에 달려 있어서 미리 단정할 수 없어요. 대신 "내 대출은 어느 지표를 따라가는지, 몇 개월마다 다시 매겨지는지"는 약정 전에 반드시 확인할 수 있습니다.
혼합형과 주기형은 주로 금융채 금리, 그중에서도 만기 5년짜리 금융채 금리를 기준으로 쓰는 경우가 많아요. 5년 동안 금리를 묶어 주려면 은행도 그만큼 긴 돈을 조달해야 하니 그 비용이 기준이 되는 겁니다. 고정 기간이 10년처럼 더 길어지면 은행이 먼 미래 금리까지 감안해 조달해야 해서, 같은 은행 안에서도 5년형보다 금리가 높게 책정되는 경우가 있어요.
3. 고정·변동·혼합·주기형, 금리 유형별로 이자가 바뀌는 시점
상담 창구에서 "고정"이라고 부르는 상품이 실제로는 혼합형이나 주기형인 경우가 많아요. 이름보다 금리가 언제 다시 매겨지는지를 기준으로 나눠 보면 네 갈래가 됩니다.
혼합형과 주기형은 처음 몇 년만 보면 비슷해 보여요. 갈리는 건 첫 고정 기간이 끝난 뒤입니다. 혼합형은 그때부터 변동형처럼 짧은 주기로 움직이고, 주기형은 다시 5년 같은 주기로 금리를 새로 정해 묶어요. 잔금대출은 만기가 길게 잡히는 경우가 많아서, 첫 5년 뒤의 모습까지 약정서에서 확인해 두는 편이 좋습니다.
변동형이 늘 불리한 것도, 고정형이 늘 안전한 것도 아니다.
약정 시점에 변동형 금리가 더 낮게 나오는 때도 있고 반대인 때도 있어요. 금리가 어느 방향으로 갈지는 누구도 확정할 수 없으니, 판단의 기준은 전망보다 내 상환 계획에 두는 쪽이 흔들림이 적습니다. 입주 후 몇 년 안에 기존 집을 팔아 크게 갚을 계획인지, 오래 들고 갈 대출인지부터 적어 보세요.
4. 주담대 금리 유형을 바꾸면 대출 한도도 달라진다
금리 유형은 이자만이 아니라 받을 수 있는 금액에도 닿아요. 은행은 대출 심사 때 DSR(총부채원리금상환비율)을 계산하는데, 이때 실제 약정 금리에 앞으로 오를 수 있는 폭을 가정한 스트레스 금리를 더해서 따집니다. 이것이 스트레스 DSR이에요.
금융위원회 안내를 보면 스트레스 금리를 얼마나 얹는지가 금리 유형에 따라 다릅니다. 변동형에는 스트레스 금리가 그대로 붙고, 혼합형과 주기형에는 그 일부만 붙어요. 고정 기간이나 주기가 길수록 붙는 비율이 작아지고, 만기까지 금리가 완전히 묶인 순수 고정형에는 스트레스 금리를 붙이지 않는 구조입니다. 금융당국이 고정형과 주기형 쪽으로 대출을 유도하려고 이 차이를 둔 것이고, 3단계 시행 때는 혼합형·주기형 적용 비율을 올려 순수 고정 쪽으로 더 기울였어요.
변동형을 고르면 → 심사 금리가 가장 높게 잡혀 계산 한도가 줄어들 수 있다
혼합형·주기형을 고르면 → 고정 기간·주기가 길수록 얹는 폭이 작아진다
순수 고정형을 고르면 → 스트레스 금리가 붙지 않아 심사 금리가 실제 금리에 가깝다
스트레스 금리 수준과 적용 비율은 시기와 지역에 따라 달리 운영된 적이 있어요. 3단계 시행 뒤에도 지방 주택담보대출에는 한동안 이전 단계 수준을 적용하는 식으로 조정이 있었습니다. 그래서 숫자는 상담 시점에 은행에서 직접 받아야 정확해요.
잔금 직전에 한도가 모자라 보인다면 금리 유형을 바꿔 다시 계산해 달라고 요청해 볼 수 있습니다. 다만 한도를 늘리려고 고른 유형이 내 상환 계획과 맞지 않으면 이자 쪽에서 부담이 돌아올 수 있으니, 두 가지를 같이 놓고 보세요. DSR과 한도를 단계별로 계산하는 방법은 아래 함께 보면 좋은 글에 따로 정리해 두었어요.
5. 우대금리 조건을 놓치면 약정 금리가 올라간다
잔금대출 금리를 비교할 때 가장 많이 틀리는 자리가 여기예요. 광고나 공시에 보이는 최저금리는 대체로 우대 조건을 최대한 채웠을 때의 숫자입니다. 실제로 내가 채울 수 있는 조건만 빼고 다시 계산하면 은행 간 순위가 바뀌기도 해요.
아라레가 상품설명서를 읽으며 따로 표시해 둔 건 우대금리 항목 옆에 붙은 유지 조건과 판정 주기였어요. 조건을 약정할 때 한 번만 채우면 되는지, 매달이나 분기마다 확인하는지에 따라 부담이 전혀 다릅니다. 판정 때 조건이 빠져 있으면 다음 기간부터 우대금리가 빠지고, 그만큼 금리가 올라가는 구조가 흔해요.
✓ 급여이체: 이체 금액 하한이 있는지, 주거래 은행을 옮겨도 되는 상황인지
✓ 카드 사용 실적: 월 기준 금액, 연회비, 이미 쓰는 카드와 겹치지 않는지
✓ 자동이체·적립식 상품 가입: 건수 조건과 유지해야 하는 기간
✕ "최대 우대" 숫자만 보고 비교하기: 못 채울 조건까지 포함된 금리다
✕ 판정 주기를 모른 채 약정하기: 한두 달 실적이 빠져도 금리가 달라질 수 있다
카드 실적 조건은 특히 계산을 한 번 더 해 볼 만해요. 우대금리로 줄어드는 이자보다 실적을 맞추려고 늘어나는 지출이나 연회비가 더 크면 앞뒤가 바뀝니다. 대출 잔액이 클수록 0.1%p의 무게도 커지니, 우대 항목마다 "이 조건으로 1년에 이자가 얼마 줄어드는지"를 금액으로 바꿔 적어 보세요.
[실제 화면/경험 자리 — 은행 상품설명서의 우대금리 항목과 유지 조건 부분. 없으면 이 문단 그대로 두거나 문구로 수정]
나중에 다른 은행으로 갈아탈 가능성이 있다면 중도상환수수료가 붙는 기간과 요율도 함께 적어 두세요. 수수료 계산은 따로 다룬 글이 있어 여기서는 확인할 항목으로만 남겨 둡니다.
6. 보금자리론 같은 정책 고정금리는 누구에게 맞을까
은행 상품만 비교하다 보면 놓치기 쉬운 선택지가 정책 모기지예요. 한국주택금융공사의 보금자리론은 만기까지 금리가 고정되는 주택담보대출로, 조건에 맞으면 순수 고정형을 검토할 수 있습니다. 주요 요건은 아래 표 정도로 잡혀 있어요.
분양가가 6억 원 이하이고 소득 요건 안에 들어온다면, 은행 주기형과 보금자리론 금리를 같은 날 나란히 놓고 볼 만해요. 순수 고정형이라 앞에서 본 스트레스 금리가 붙지 않는 점도 한도 계산에서 차이를 만듭니다. 반대로 분양가나 소득이 요건을 넘으면 처음부터 대상이 아니니 은행 상품 비교에 시간을 쓰는 편이 낫습니다.
분양 잔금에 언제 신청해야 하는지, 소유권 이전 일정과 어떻게 맞추는지는 단지와 상황에 따라 달라요. 한국주택금융공사 누리집의 보금자리론 안내에서 금리와 신청 절차를 확인하고, 잔금일보다 넉넉히 앞서 상담을 받아 두세요.
7. 주담대 금리 비교는 공시부터, 이런 순서로
금리 비교를 은행 상담부터 시작하면 창구에서 들은 숫자에 기준이 끌려가기 쉬워요. 순서를 바꿔 공시로 은행별 흐름을 먼저 보고, 그다음 내 조건을 넣어 좁혀 가는 편이 판단이 덜 흔들립니다.
- 전국은행연합회 소비자포털에서 은행별 주택담보대출 금리 공시와 코픽스 공시를 확인한다
- 금융상품한눈에서 대출 금액·기간·상환 방식을 넣고 상품을 추린다
- 은행 두세 곳에 같은 조건으로 상담을 받고 기준금리 종류·가산금리·우대금리를 칸별로 받는다
- 우대 조건을 내가 채울 수 있는 것만 남겨 다시 비교한 뒤 약정한다
은행연합회 공시에 나오는 금리는 이미 취급된 대출의 평균이라, 내가 받을 금리와 똑같지는 않아요. 그래도 어느 은행이 가산금리를 높게 붙이는 편인지, 우대금리 폭이 어느 정도인지 흐름을 보는 데는 충분합니다. 조건별 상품 비교는 금융감독원의 금융상품한눈에에서 이어서 할 수 있어요.
잔금 전에 먼저 해 둘 일은 이것입니다. 은행연합회 소비자포털에서 주택담보대출 금리 공시부터 비교해 보세요. 코픽스 공시도 전국은행연합회 소비자포털에서 함께 볼 수 있습니다.
약정한 뒤에도 금리를 손볼 길이 남아 있어요. 금리인하요구권은 대출을 받은 뒤 취업, 승진, 소득 증가처럼 신용상태가 나아졌을 때 금융회사에 금리를 낮춰 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 은행에서는 2018년 12월부터 법으로 보장됐어요. 다만 신용도와 상관없이 금리가 정해지는 정책 상품이나 이미 최저 금리가 적용된 경우처럼 받아들여지지 않는 경우도 있어서, 신청 전에 대상 상품인지 은행에 먼저 물어보는 편이 좋습니다.
입주하고 몇 년이 지나면 소득도, 금리 환경도, 남은 원금도 달라져 있어요. 주택담보대출 금리는 약정일에 끝나는 숫자가 아니라서, 연 1~2회 정도 공시를 다시 열어 내 금리와 견주어 보는 습관이 갈아타기나 금리인하 요구의 출발점이 됩니다.
잔금일 달력 옆에 우대금리 판정 주기까지 적어 두면, 약정서의 금리 한 줄이 몇 년 뒤에도 같은 뜻으로 읽힙니다.
핵심 포인트
✓ 금리는 기준금리·가산금리·우대금리로 나눠 받아야 은행끼리 비교가 된다
✓ 혼합형과 주기형은 첫 고정 기간이 끝난 뒤의 움직임이 다르다
✓ 금리 유형에 따라 스트레스 DSR 가산 폭이 달라져 한도도 바뀐다
✓ 우대금리는 채울 수 있는 조건만 남기고 판정 주기까지 확인한다
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