모집공고문의 「공급 대상」 표를 보면 같은 주택형이 두 줄로 적혀 있습니다. 한 줄은 가점제, 다른 한 줄은 추첨제입니다. 같은 동, 같은 평면인데 당첨자를 뽑는 방법이 둘로 나뉘어 있는 겁니다.
가점이 낮으면 아파트 청약은 넣어봐야 소용없다는 말이 오래 돌았습니다. 그 말이 맞으려면 모든 세대가 점수순으로 가야 하는데, 공고문에 적힌 숫자는 그렇지 않습니다. 아라레가 그 표를 다시 들여다본 것도 두 줄의 세대수가 단지마다 다르게 적혀 있어서였습니다. 어떤 단지는 아래 줄이 더 크고, 어떤 단지는 아래 줄이 아예 없습니다.
그 비율이 어디서 정해지는지, 그리고 내 점수가 어느 쪽 물량을 보는 게 맞는지까지 순서대로 봅니다.
목차
1. 같은 단지 안에서 물량이 두 갈래로 나뉩니다
가점제는 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수로 매겨 높은 사람부터 당첨자를 정하는 방식입니다. 만점은 84점이고, 점수가 같으면 통장 가입일이 빠른 쪽이 앞섭니다. 추첨제는 그 점수를 보지 않고 신청자 중에서 무작위로 뽑습니다.
한 단지의 한 주택형에 배정된 일반공급 세대수를 이 두 방식이 나눠 갖습니다. 가점제 몫이 70세대면 추첨제 몫은 30세대 그래서 점수가 낮아도 넣어볼 자리가 남습니다.
두 방식은 심사 순서도 이어져 있습니다.
먼저 가점제 세대수만큼 점수 순으로 당첨자를 뽑고, 거기서 떨어진 사람은 같은 주택형의 추첨제 심사에 그대로 넘어갑니다. 신청 칸이 따로 있는 게 아니라 한 번 넣으면 두 번 심사를 받는 구조입니다.
2. 지역과 전용면적이 비율을 정합니다
이 비율은 단지가 알아서 정하는 값이 아닙니다. 「주택공급에 관한 규칙」이 정해 둔 기준을 따릅니다. 기준은 두 가지입니다. 그 단지가 어느 지역에 있는지, 그리고 그 주택형의 전용면적이 몇 제곱미터인지.
표를 가로로 읽으면 면적이 작을수록 추첨 비중이 크다는 게 보입니다. 규제지역에 있어도 60㎡ 이하는 추첨이 60%입니다. 반대로 세로로 읽으면 85㎡ 초과에서 지역 차이가 가장 크게 벌어집니다. 투기과열지구에서는 가점 80%지만 조정대상지역에서는 절반씩 갈립니다.
그 외 지역, 그러니까 규제지역으로 지정되지 않은 곳은 가점제 비율을 40% 한도 안에서 시장·군수·구청장이 정해 공고합니다. 같은 비규제지역이어도 단지마다 숫자가 다를 수 있다는 뜻입니다. 85㎡를 넘는 주택형은 가점제 없이 전부 추첨으로 갑니다.
3. 추첨제로 넘어가도 무주택 세대가 먼저 뽑힙니다
추첨제라고 해서 신청자 전부를 한 통에 넣고 뽑는 건 아닙니다. 추첨으로 공급하는 세대수 안에서 한 번 더 순서가 갈립니다.
75%
무주택 세대에 우선 배정되는 몫
25%
앞에서 떨어진 무주택 세대와 1주택 소유자가 함께 경쟁하는 몫
추첨 물량의 75%는 무주택 세대에게 먼저 갑니다. 여기서 떨어지면 남은 25%로 내려가고, 그 자리에서 1주택 소유자와 같이 뽑힙니다. 집이 있는 상태로 청약을 넣는다면 실제로 볼 자리는 이 25% 쪽입니다.
1주택자에게는 기존 주택 처분 조건이 붙는 경우가 있습니다. 조건과 처분 기한은 단지마다 다르게 적히니 공고문 유의사항에서 확인해야 합니다.
4. 규제지역으로 묶이면 표가 통째로 바뀝니다
여기서 계산이 자주 어긋납니다. 위 표의 열은 그 단지가 어느 지역에 있느냐로 정해지는데, 지역 지정은 고정된 값이 아닙니다. 2025년 10월 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 새로 묶였습니다. 같은 자리에 있는 단지인데 공고일이 며칠 차이 나면 적용되는 열이 달라집니다.
바뀌는 건 비율만이 아닙니다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 1순위가 청약통장 가입 2년이 지난 무주택 세대주로 좁혀집니다. 세대원 자격으로는 1순위에 넣을 수 없습니다. 당첨된 뒤에 걸리는 재당첨 제한도 투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년으로 붙습니다.
그래서 아라레는 공고문을 열면 공급 세대수 표보다 먼저 첫 장의 지역 표기를 봅니다. 열이 정해져야 아래 숫자가 읽히기 때문입니다. 공고문 본문에 「투기과열지구」라는 단어가 몇 번 나오는지만 훑어도 이 단지가 어느 기준을 따르는지 금방 갈립니다.
5. 공고문 어디에 적혀 있나
비율은 공고문에 퍼센트로 적히지 않습니다. 이미 세대수로 나뉘어 있습니다. 「공급 대상」 또는 「주택형별 공급 세대수」 표에서 주택형마다 일반공급 세대수가 가점제와 추첨제로 갈라져 있는 줄을 찾으면 됩니다.
- 청약홈 분양정보/경쟁률 APT 목록에서 관심 단지를 찾습니다
- 단지명을 눌러 입주자모집공고 원문을 엽니다
- 공고문 앞쪽의 지역 표기와 전매제한 표기를 먼저 봅니다
- 「공급 대상」 표에서 넣으려는 주택형 줄을 찾습니다
- 그 줄의 가점제 세대수와 추첨제 세대수를 확인합니다
표에 추첨제 칸이 아예 없으면 그 주택형은 가점제로만 뽑는다는 뜻입니다. 반대로 가점제 칸이 비어 있으면 점수와 상관없이 전부 추첨입니다.
6. 점수대별로 볼 자리가 다릅니다
같은 공고문을 봐도 점수에 따라 눈이 가야 할 줄이 다릅니다. 아래는 어느 쪽이 상대적으로 유리한 조건인지를 나눠 본 것이고, 경쟁률에 따라 결과는 달라집니다.
가점이 60점을 넘고 무주택 기간이 길다면 → 규제지역 85㎡ 초과 주택형의 가점제 몫이 가장 두껍습니다
가점이 40점대에 머문다면 → 60㎡ 이하 주택형의 추첨제 60% 자리가 상대적으로 열려 있습니다
이미 집이 한 채 있다면 → 추첨 물량 중 25% 자리와 처분 조건이 붙는지부터 봅니다
점수를 올리는 데는 시간이 걸리지만 어느 주택형에 넣을지는 공고문을 보는 그날 정할 수 있습니다. 관심 단지의 공고문에서 공급 대상 표부터 열어보세요. 지역 표기와 주택형별 세대수만 확인하면 오늘 바로 됩니다.
자주 묻는 질문
마무리
공고문에서 확인할 순서는 세 가지로 줄어듭니다. 지역 표기, 주택형의 전용면적, 그리고 공급 대상 표의 세대수. 이 셋이 정해지면 내가 어느 물량을 두고 누구와 경쟁하는지가 나옵니다.
제도 자체가 바뀌는 흐름은 국토교통부 보도자료에서, 실제 단지별 세대수는 청약홈 공고문에서 각각 확인하는 편이 빠릅니다. 두 곳이 담는 정보가 다릅니다.
공고문의 두 줄짜리 세대수 표를 읽을 줄 알면 넣을지 말지가 훨씬 빨리 정해집니다.
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