청약홈에서 단지 이름을 누르면 입주자모집공고 원문이 열립니다. PDF로 스무 장 안팎, 표가 서른 개 가까이 들어 있고 글자 크기는 작습니다. 첫 장부터 순서대로 읽어 내려가면 중간쯤에서 내가 무엇을 확인하려고 열었는지 흐려집니다.
아라레도 처음 몇 번은 위에서 아래로 훑다가 정작 접수일 하루 전에 거주기간 요건을 다시 찾았습니다. 공고문은 읽는 문서가 아니라 걸러내는 문서에 가깝습니다. 내 자격이 떨어지는 지점이 나오면 그 아래는 안 봐도 됩니다.
그래서 순서가 중요합니다. 아래는 자격이 갈리는 항목을 앞으로 당겨 배열한 여섯 단계입니다.
이 글에서 다루는 것
1. 공고일 — 모든 자격이 이 날짜로 정해집니다
공고문 첫 장 위쪽에 입주자모집공고일이 한 줄로 적혀 있습니다. 접수일이 아니라 공고일입니다. 청약 자격은 전부 이 날짜를 기준으로 판단합니다.
무주택 여부도, 세대 구성도, 나이도, 해당 지역 거주기간도, 청약통장 가입 기간도 이 날짜에 어땠는지를 봅니다. 공고가 뜬 다음에 전입신고를 하거나 세대를 분리해도 그 단지에는 반영되지 않습니다. 반대로 공고일 전날 요건을 채웠다면 그 자격은 인정됩니다.
청약통장 가입 기간과 납입 횟수도 이 날짜에서 끊어 셉니다. 접수일 기준으로 2년을 채우더라도 공고일에 1년 11개월이었다면 그 단지에서는 1년 11개월입니다. 나이를 보는 특별공급 유형도 같은 방식으로 계산합니다.
날짜 하나가 자격 전체를 고정한다는 점에서, 공고문에서 가장 먼저 볼 줄입니다.
2. 지역과 거주기간 — 어느 지역 몫을 보는지
그다음은 이 단지가 어느 지역에 속하는지와, 그 지역 거주자에게 물량을 얼마나 먼저 주는지입니다. 같은 순위에서 경쟁이 붙으면 해당 주택건설지역에 사는 사람이 앞섭니다. 수도권 대규모 택지는 해당 시·도 몫과 수도권 전체 몫이 따로 나뉘어 있기도 합니다.
거주기간 요건은 단지마다 다르게 적힙니다. 규제지역에서는 더 길게 잡히는 편이고, 기간을 못 채우면 그 지역 우선 몫이 아니라 뒷순위 몫으로 밀립니다. 공고문에 적힌 개월 수가 기준입니다.
세대 구성도 이 단계에서 같이 봅니다. 주민등록등본에 함께 올라 있는 사람이 한 세대이고, 그 안에서 누가 세대주인지가 등본에 표시됩니다. 배우자가 주소를 달리 두고 있어도 청약에서는 같은 세대로 봅니다. 등본을 한 통 떼어 두면 뒤에 나오는 항목들을 확인할 때 계속 씁니다.
✓ 공고문에 적힌 해당 주택건설지역이 내 주민등록상 주소와 맞는지
✓ 요구하는 거주기간을 공고일 기준으로 채웠는지
✓ 지역 우선 몫과 기타 지역 몫의 세대수가 각각 몇인지
✕ 공고일 이후에 옮긴 주소는 이 단지에서 인정되지 않습니다
3. 공급 유형과 세대수 — 내가 넣을 칸 고르기
공고문 가운데쯤 「공급 대상」 표가 나옵니다. 전체 세대수가 특별공급과 일반공급으로 먼저 갈리고, 특별공급은 다시 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천·신생아로 나뉩니다. 주택형별로 각각 몇 세대인지가 숫자로 적혀 있습니다.
주택형 표기도 이 표에서 읽습니다. 84A와 84B는 전용면적이 같아도 평면이 달라 세대수가 따로 잡히고, 신청할 때 타입까지 골라 넣습니다. 같은 단지 안에서도 타입별로 경쟁이 크게 갈리는 자리가 여기입니다.
이 표에서 할 일은 하나입니다. 내가 해당되는 칸을 찾아 그 칸의 세대수를 보는 것. 해당되는 특별공급 유형이 있다면 그쪽이 경쟁자가 적습니다. 없으면 일반공급 줄로 바로 내려가면 됩니다. 특별공급 유형별 소득·자산 요건은 같은 공고문 뒤쪽에 표로 다시 나옵니다.
4. 공급 금액과 납부 일정 — 언제 얼마가 나가는지
자격이 맞아도 돈 일정이 안 맞으면 당첨이 취소됩니다. 계약일까지 계약금을 넣지 못하면 그 자리에서 끝나기 때문에, 자격 다음으로 볼 것이 납부 일정입니다.
중도금 대출이 되는 단지인지도 같은 자리에서 확인합니다. 시행사가 알선하는 집단대출이 붙는 단지가 있고, 대출 없이 자력으로 내야 하는 단지가 있습니다. 이자를 입주 때 한꺼번에 내는 후불제인지도 표 아래 문단에 적혀 있어, 이 두 줄에 따라 준비할 현금이 달라집니다.
옵션비는 분양가에 안 들어가 있는데 계산에서 빠뜨리기 쉽습니다. 중도금 대출이 되는 단지인지, 이자 후불인지도 이 표 아래 문단에 적혀 있습니다. 돈 일정은 당첨 뒤에 바꿀 수 없습니다.
5. 전매제한과 거주의무 — 당첨 뒤에 걸리는 시간
여기서 많이 놓칩니다. 앞의 네 항목은 넣을 수 있느냐를 묻지만, 이 항목은 당첨된 뒤 몇 년을 묶이느냐를 정합니다. 공고문 뒤쪽 유의사항에 짧게 적혀 있어 지나치기 쉽습니다.
거주의무는 분양가상한제가 적용된 주택에 붙습니다. 공공택지에서 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년입니다. 민간택지에서는 각각 3년과 2년입니다. 최초 입주가능일부터 3년 안에만 들어가 살기 시작하면 되도록 유예가 들어가 있어, 그 기간에는 전세를 한 번 놓을 수 있습니다.
6. 유의사항 — 부적격이 나오는 자리
마지막 장의 유의사항은 분량이 길지만 내용은 몇 갈래로 좁혀집니다. 서류 제출 기한, 재당첨 제한, 부적격 처리 기준, 계약 취소 사유. 앞에서 자격을 다 맞춰도 여기서 걸리면 당첨이 무효가 됩니다.
부적격으로 걸리면 다음 청약까지 기다려야 합니다
부적격 당첨자로 처리되면 수도권과 투기과열지구·청약과열지역에서는 1년, 그 밖의 지역에서는 6개월, 위축지역에서는 3개월 동안 다른 단지에 청약을 넣을 수 없습니다. 서류로 소명이 되는 경우도 있으니 통보를 받으면 기한 안에 자료를 내는 편이 낫습니다.예비입주자 관련 문구도 이 장에 있습니다. 당첨자 외에 예비 순번을 받는 사람이 있고, 계약 포기가 나오면 순번대로 기회가 돌아갑니다. 예비 순번을 받으면 지정된 날짜에 동·호수 추첨 자리에 가야 하는데, 그 일정이 공고문에 이미 적혀 있습니다.
재당첨 제한도 이 장에 적힙니다. 분양가상한제 주택과 투기과열지구 당첨은 10년, 조정대상지역은 7년입니다. 세대원 한 사람이 당첨되면 세대 전체에 걸리기 때문에, 가족 중에 최근 당첨 이력이 있으면 이 줄을 먼저 봐야 합니다.
끝으로 한 가지만
여섯 항목을 이 순서로 보면 스무 장짜리 공고문에서 실제로 읽는 분량은 훨씬 줄어듭니다. 공고일에서 걸리면 그 아래는 볼 필요가 없고, 거주기간에서 걸리면 금액 표까지 갈 일이 없습니다.
- 입주자모집공고일을 적어 둔다
- 지역과 거주기간 요건을 그 날짜로 맞춰 본다
- 해당되는 공급 유형 칸의 세대수를 센다
- 계약금과 중도금 일정을 달력에 옮긴다
- 전매제한과 거주의무 기간을 확인한다
- 유의사항에서 재당첨 제한 줄을 찾는다
관심 단지 공고문을 열어 입주자모집공고일부터 적어두세요. 공고문 원문은 청약홈에서 단지명을 누르면 바로 열리고, 제도가 바뀐 내용은 국토교통부 보도자료 쪽이 빠릅니다.
핵심 포인트
✓ 청약 자격은 접수일이 아니라 입주자모집공고일 기준으로 판단합니다
✓ 거주기간 요건은 단지마다 달라 공고문에 적힌 개월 수가 기준입니다
✓ 전매제한은 수도권 공공택지·규제지역이 3년으로 가장 깁니다
✓ 부적격 처리되면 수도권 기준 1년간 다른 청약을 넣을 수 없습니다
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