모집공고문을 열면 특별공급 표가 먼저 나옵니다. 다자녀, 신혼부부, 노부모부양, 생애최초, 기관추천이 한 줄씩 붙어 있고 그 옆에 세대수가 적혀 있죠. 이 표를 보다가 "생애최초는 집을 한 번도 안 산 사람이면 다 되는 것 아닌가" 하고 넘기는 경우가 많습니다.
그런데 생애최초 특별공급은 무주택만으로 열리지 않습니다.
소득, 자산, 소득세 납부 이력, 세대 구성까지 네 개의 문을 모두 통과해야 하고, 그중 하나는 청약통장 잔액과 아무 관계가 없는 서류에서 갈립니다. 아래는 공고문을 열기 전에 순서대로 확인하면 좋은 항목들입니다. 각 항목마다 "나는 여기 해당되는가"를 스스로 답할 수 있게 정리했습니다.
이 글에서 답하는 것
1. 생애최초 특별공급은 누구를 위한 물량인가
생애최초 특별공급은 태어나서 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람에게 따로 떼어놓은 물량입니다. 가점제로 겨루는 일반공급과 달리 대부분 추첨으로 당첨자를 정하기 때문에, 청약 가점이 낮은 사람에게는 사실상 가장 현실적인 통로예요.
대신 조건이 촘촘합니다. 가점 대신 자격으로 거르는 방식이라고 이해하면 편해요. 그리고 이 카드는 한 세대에 한 번만 쓸 수 있습니다. 특별공급은 1세대 1주택 기준으로 한 차례에 한정해 공급되기 때문에, 아무 공고에나 넣기에는 아까운 물량이라는 뜻이기도 합니다.
2. 무주택은 어디까지를 말하나
여기서 말하는 무주택은 신청자 본인만 보는 게 아닙니다. 무주택세대구성원, 즉 주민등록등본에 함께 올라 있는 세대원 전원이 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 부모님과 함께 살고 있는데 아버지 명의의 주택이 과거에 있었다면, 본인은 한 번도 집을 산 적이 없어도 생애최초 자격에서 빠집니다.
일반공급의 무주택 요건이 "지금 집이 없으면 된다"에 가깝다면, 생애최초는 "과거에도 없었어야 한다"는 점에서 훨씬 빡빡합니다. 이 차이를 모르고 신청했다가 서류 제출 단계에서 부적격 처리되는 사례가 계속 나옵니다.
다만 배우자가 혼인 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우처럼, 일정 조건에서 인정되는 예외가 있습니다. 예외 인정 범위는 공고마다 문구가 조금씩 다르니 청약홈의 청약자격 안내와 해당 공고문을 함께 봐야 합니다.
3. 소득과 자산은 어느 선에서 갈리나
소득 기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득을 기준으로 잡습니다. 그런데 이 선이 주택 유형마다 다릅니다. 같은 소득이어도 국민주택에서는 걸리고 민영주택에서는 통과하는 일이 그래서 생겨요.
자산 기준은 소득과 별개로 한 번 더 걸립니다. 부동산 가액이 「국민건강보험법 시행령」의 재산등급 중 29등급 평균값 이하여야 하고, 이 금액은 해마다 갱신됩니다. 소득이 낮아도 보유한 토지나 건물 때문에 자산에서 걸리는 경우가 있어요.
공공분양에는 조건이 하나 더 붙습니다. 청약저축 납입금이 선납금 포함 600만원 이상이어야 신청할 수 있습니다. 매달 10만원씩 5년을 부어야 겨우 닿는 금액이라, 통장을 늦게 만든 사람에게는 이 조항이 실질적인 시간 제한으로 작동합니다.
4. 여기서 많이 걸립니다, 소득세 5년 납부 요건
생애최초 특별공급에는 다른 유형에 없는 조건이 하나 붙습니다. 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 합니다. 소득 기준은 통과했는데 여기서 막히는 경우가 의외로 많아요.
5년은 연속 5년이 아닙니다
연속으로 5년을 채워야 한다고 알고 신청을 미루는 경우가 있는데, 소득세를 납부한 해가 합쳐서 5년이면 됩니다. 소득이 적어 납부세액이 0원으로 계산된 해도 신고 이력이 있으면 포함됩니다. 반대로 소득은 있었지만 신고 자체를 하지 않은 해는 세지 않습니다.확인은 국세청 홈택스에서 합니다. 근로소득자는 지급명세서, 사업소득자는 종합소득세 신고 내역을 연도별로 조회하면 됩니다. 신청 직전에 확인하면 늦어요. 부족한 해가 발견되면 채우는 데 최소 1년이 걸립니다. 홈택스에서 미리 연도를 세어두는 게 이 요건의 유일한 대비책입니다.
5. 물량은 어떻게 나뉘고 어디서 추첨되나
생애최초 물량은 한 덩어리로 추첨하지 않습니다. 소득 구간별로 먼저 잘라놓고, 각 구간 안에서 추첨해요. 국민주택 기준으로 보면 이렇게 나뉩니다.
앞 구간에서 떨어진 사람은 다음 구간 추첨에 다시 들어갑니다. 그래서 소득이 100% 이하인 사람은 사실상 세 번의 추첨 기회를 갖고, 130%에 가까운 사람은 두 번, 그 위는 마지막 구간에서 한 번만 겨루게 돼요.
민영주택도 구조는 같고 소득 구간만 130%와 160%로 올라갑니다. 공공분양은 70%와 20%, 10%로 나뉘고요. 전체 공급 물량 중 생애최초에 배정되는 비율은 택지 유형과 개정 시점에 따라 달라서, 이 글에서 하나의 숫자로 단정하지 않겠습니다. 그 단지의 실제 세대수는 모집공고문 첫 장 특별공급 표에 그대로 적혀 있습니다.
6. 단독세대주라면 면적 제한이 붙습니다
예전에는 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있어야 생애최초 특별공급을 넣을 수 있었습니다. 지금은 단독세대주도 신청할 수 있습니다. 형제자매나 동거인과 같은 주소에 살고 있어도 세대구성원에 해당하지 않는 사람과 함께 사는 경우라면 단독세대로 봅니다.
대신 조건이 하나 붙어요. 단독세대주는 주거전용면적 60㎡ 이하에만 청약할 수 있습니다. 국민주택과 민영주택 모두 같습니다. 84㎡ 타입이 주력인 단지라면 신청 가능한 타입 자체가 없을 수도 있어요.
그래서 단독세대주라면 공고를 보는 순서가 달라집니다. 소득이나 자산을 계산하기 전에 60㎡ 이하 타입이 있는지부터 확인하는 편이 시간을 아낍니다. 신혼부부나 자녀가 있는 세대라면 이 제한이 없으니, 같은 공고를 봐도 먼저 볼 칸이 서로 다른 셈이에요.
7. 공고가 뜨기 전에 확인해둘 것
공고가 나온 다음에 준비하면 대부분 늦습니다. 자격은 입주자모집공고일을 기준으로 판단하기 때문에, 그날 이후에 바꾼 것은 반영되지 않아요. 미리 해둘 수 있는 건 아래 정도입니다.
✓ 홈택스에서 소득세 납부 연도를 세어 5년을 채웠는지 확인
✓ 주민등록등본으로 세대원 전원의 주택 소유 이력 확인
✓ 공공분양을 노린다면 청약저축 납입금이 600만원을 넘었는지 확인
✕ 공고일 이후 세대 분리로 자격을 만드는 것은 인정되지 않습니다
여기까지 확인했다면 다음 단계는 하나입니다. 청약홈의 청약자격 확인 메뉴에서 본인 정보를 넣고 결과를 한 번 받아보세요. 실제 공고 전에 어디서 걸리는지가 눈에 보입니다.
자주 묻는 질문
자격을 하나씩 확인하다 보면 생각보다 문이 좁다는 게 보입니다. 그래도 이 문은 가점이 아니라 조건으로 열리기 때문에, 준비해두면 바뀌는 부분이 분명히 있어요. 생애최초는 한 번뿐이라, 아무 공고에나 쓰기엔 아까운 카드예요.