집을 알아보다 보면 제일 먼저 막히는 게 "그래서 나는 얼마까지 빌릴 수 있지?"예요. 인터넷에는 연봉의 몇 배라는 말이 돌아다니는데, 막상 은행 앱에서 조회해보면 그 절반도 안 나오는 경우가 흔하거든요.
이유가 있어요. 지금은 한도를 정하는 잣대가 하나가 아니라 세 개고, 그중 가장 낮은 금액이 내 한도가 되기 때문이에요. 담보 가치로 정하는 LTV, 갚을 능력으로 정하는 DSR, 그리고 규제지역에 걸리면 따로 붙는 금액 상한까지요.
아라레도 이 구조를 모르고 은행에 갔다가 예상 금액이 크게 어긋나서 계획을 다시 짠 적이 있어요. 그래서 이번 글에서는 세 가지 잣대가 각각 어떻게 작동하는지, 그리고 어떻게 겹쳐서 최종 한도가 나오는지 순서대로 풀어볼게요.
📑 목차
💰 연봉의 몇 배? DSR부터 이해해야 해요
DSR은 총부채원리금상환비율이에요. 말이 어렵지만 뜻은 단순해요. 1년에 버는 돈 대비, 1년에 갚아야 하는 돈의 비율이거든요. 여기서 '갚는 돈'에는 이자만이 아니라 원금까지 다 들어가요.
기준은 금융권마다 달라요. 은행권은 DSR 40%, 저축은행·보험사 같은 2금융권은 50%가 상한이에요. 연소득이 6,000만 원인 직장인이라면 은행에서는 연간 원리금 상환액이 2,400만 원을 넘지 않는 선까지만 빌릴 수 있다는 뜻이죠. 월로 치면 200만 원이에요.
여기서 많이들 놓치는 게 있어요. DSR은 새로 받을 주택담보대출만 보는 게 아니라 이미 갖고 있는 대출까지 전부 합쳐서 계산한다는 점이에요. 자동차 할부가 남아 있거나 마이너스통장을 열어둔 상태라면, 그만큼 주담대에 쓸 수 있는 여유가 줄어드는 구조예요.
참고로 DSR 규제는 총 대출액이 1억 원을 넘는 경우에 적용돼요. 소액 대출만 있다면 이 계산에서 자유롭지만, 주담대를 받는 순간 대부분 1억을 넘기니 사실상 내 집 마련을 준비한다면 반드시 거쳐야 하는 관문이라고 보시면 돼요.
📈 스트레스 DSR이 한도를 한 번 더 깎아요
DSR만 알아도 계산이 되는 줄 알았는데, 여기에 하나가 더 붙어요. 스트레스 DSR이에요. 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영하겠다는 취지로, 심사할 때 실제 금리에 가산금리를 더해서 계산하는 제도예요.
중요한 건 이 가산금리가 진짜로 내는 이자가 아니라는 점이에요. 한도를 계산할 때만 얹는 숫자예요. 그런데 이자가 더 붙는 것으로 계산하니 같은 연소득이어도 빌릴 수 있는 원금이 줄어드는 결과가 나와요.
단계적으로 강화돼 왔는데, 2025년 7월부터 스트레스 금리를 100% 반영하는 3단계가 시행됐어요. 그리고 2025년 10월 중순 이후로는 지역에 따라 적용 폭이 갈렸어요. 수도권·규제지역 주택담보대출은 3.0%, 지방 주택담보대출은 0.75%, 그 밖의 대출은 1.5%가 기준으로 안내되고 있어요.
숫자로 보면 체감이 확 와요. 연소득 1억 원인 사람이 수도권에서 30년 만기 변동금리 주택담보대출을 받는다고 가정하면, 규제가 없던 시절에는 6억 9,800만 원 수준이던 한도가 스트레스 금리 1.5%를 적용하면 5억 8,700만 원, 3.0%를 적용하면 5억 100만 원까지 내려가요. 규제 전과 비교하면 2억 가까이 차이가 나는 셈이죠.
🏠 규제지역이면 금액 상한이 따로 붙어요
DSR과 스트레스 DSR을 통과해도 끝이 아니에요. 규제지역에서는 아예 금액으로 뚜껑을 덮는 규제가 하나 더 있거든요.
2025년 6월 대책에서 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대가 최대 6억 원으로 묶였고, 같은 해 10월 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 지정되면서 집값 구간별로 상한이 더 촘촘해졌어요.
시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억~25억 원 구간은 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원까지예요. 소득이 아무리 높아도 이 선을 넘길 수 없다는 뜻이라, 고가 주택일수록 필요한 현금이 급격히 커져요.
여기에 담보 자체의 비율 규제인 LTV도 함께 봐야 해요. 규제지역 무주택자는 40% 수준, 생애 최초 구입자는 70%가 적용되고, 이미 집이 있는 경우에는 추가 구입 목적 대출이 막혀 있어요. 전세 관련해서도 보증 비율이 90%에서 80%로 낮아졌고, 디딤돌·버팀목 같은 정책대출 한도도 축소된 상태예요.
🧮 세 가지를 겹쳐야 진짜 한도가 나와요
여기까지 오면 계산 방법이 보여요. 세 가지를 각각 구한 다음, 그중 가장 낮은 금액이 내가 실제로 받을 수 있는 한도예요. 평균이 아니라 최솟값이라는 게 핵심이에요.
- 담보 기준(LTV) — 집값 × LTV 비율. 12억 아파트에 40%면 4억 8,000만 원이에요.
- 상환 능력 기준(스트레스 DSR) — 연소득 × 40%에서 기존 대출 상환액을 뺀 뒤, 스트레스 금리를 얹어 역산해요.
- 규제 상한 — 규제지역이면 집값 구간에 따라 6억·4억·2억 중 하나가 뚜껑이 돼요.
- 최종 한도 — 위 셋 중 가장 작은 금액. 하나만 낮아도 그 숫자가 내 한도예요.
예를 들어 서울에서 12억 아파트를 보는 무주택자라면, 담보 기준으로는 4억 8,000만 원이 나오고 규제 상한은 6억 원이에요. 이때 소득이 넉넉해서 DSR 한도가 5억이 나온다고 해도 최종 한도는 4억 8,000만 원이 돼요. 반대로 소득이 빠듯해 DSR 한도가 3억 5,000만 원으로 계산되면 그게 그대로 내 한도가 되고요.
그래서 "집값의 몇 퍼센트"만 보고 자금 계획을 세우면 어긋나기 쉬워요. 세 축을 같이 확인해야 실제로 필요한 현금이 얼마인지 계산이 서요. 아래는 아라레가 은행 앱에서 한도 조회를 돌려봤을 때의 화면인데, 조회 결과와 창구 상담 금액이 또 달라질 수 있다는 점도 같이 기억해두시면 좋아요.
⚠️ 이런 조건이면 한도가 확 줄어요
같은 소득이어도 조건에 따라 결과가 꽤 갈려요. 상담 전에 내가 어느 쪽에 해당하는지 미리 알고 가면 헛걸음을 줄일 수 있어요.
첫째, 기존 대출이 남아 있는 경우예요. 앞서 본 것처럼 마이너스통장은 쓰지 않아도 약정 한도만큼 상환 부담으로 잡혀요. 당장 쓸 일이 없다면 주담대 심사 전에 한도를 줄이거나 정리하는 것도 방법이에요. 자동차 할부도 마찬가지고요.
둘째, 대출 기간이 짧은 경우예요. DSR은 연간 상환액으로 따지기 때문에 만기가 짧을수록 1년에 갚아야 할 원금이 커지고, 그만큼 한도가 줄어요. 반대로 만기를 길게 잡으면 한도는 늘지만 총이자가 늘어나니 둘을 같이 저울질해야 해요.
셋째, 소득 증빙 방식이에요. 근로소득자는 원천징수영수증으로 비교적 명확하지만, 사업소득이나 프리랜서는 인정되는 소득이 실제 체감보다 적게 잡히는 경우가 있어요. 소득 산정 기준을 미리 물어보는 게 좋아요.
⚠️ 꼭 확인하세요
대출 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀌고, 같은 조건이어도 은행마다 산정 방식이 달라요. 이 글의 수치는 발표된 기준을 정리한 것이라 계약 전에는 반드시 해당 은행과 금융감독원·금융위원회 공식 안내로 최신 내용을 다시 확인하셔야 해요. 최종 판단과 책임은 본인에게 있다는 점도 기억해주세요.✅ 은행 가기 전에 챙겨둘 것
준비 없이 창구에 가면 "일단 서류부터 떼오세요"로 끝나는 경우가 많아요. 아래 네 가지만 미리 손에 쥐고 가면 그 자리에서 대략적인 한도까지 들을 수 있어요.
🟢 소득 증빙 — 근로자는 원천징수영수증과 재직증명서, 사업자는 소득금액증명원
🟢 기존 대출 현황 — 신용정보원이나 은행 앱에서 대출 잔액·마이너스통장 한도 확인
🟢 매수할 집의 시세 — KB시세·부동산원 시세 기준 금액 (실거래가가 아니라 시세 기준이에요)
🟢 규제지역 여부와 주택 보유 상태 — 무주택인지, 생애 최초인지에 따라 조건이 달라져요
🔴 계약금부터 넣는 것 — 한도 확인 전에 계약하면 잔금을 못 맞출 위험이 있어요
그리고 한 곳만 가보지 마세요. 같은 조건이어도 은행별로 가산금리와 우대 조건이 달라서 한도와 금리가 꽤 차이 나거든요. 최소 두세 곳은 비교해본 뒤에 결정하는 편이 훨씬 유리해요.
❓ 자주 묻는 질문
💬 마무리하며
정리하면 이래요. 담보로 얼마까지 인정되는지(LTV), 내 소득으로 얼마까지 감당 가능한지(스트레스 DSR), 규제지역 뚜껑이 얼마인지. 이 셋 중 가장 낮은 숫자가 내 한도예요.
숫자가 복잡해 보여도 순서만 알면 어렵지 않아요. 중요한 건 계약서에 도장을 찍기 전에 이 계산을 먼저 해보는 거예요. 순서가 뒤바뀌면 잔금 앞에서 곤란해지거든요.
규제는 계속 바뀌니 이 글의 숫자도 시점 기준이라는 점 잊지 마시고요. 최종 판단과 책임은 본인 몫이지만, 구조를 알고 가면 훨씬 덜 흔들려요. 내 돈은 야무지게 챙기는 거예요.
📌 핵심 포인트
✓ 한도는 LTV·스트레스 DSR·규제 상한 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다
✓ DSR은 은행권 40%, 2금융권 50% — 기존 대출까지 전부 합산합니다
✓ 스트레스 DSR 3단계로 수도권·규제지역 주담대엔 3.0% 가산금리가 얹힙니다
✓ 규제지역 금액 상한은 집값 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억입니다
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